A seguito della pubblicazione sul nostro giornale dell’articolo Le “sorprese” del Pnrr (n. 7/8 - Luglio/agosto) sono state acquisite nuove informazioni in merito all’argomento trattato.
Pertanto pubblichiamo lo stesso articolo aggiornato in alcune parti e corretto in altre
L’articolo che segue aspira a tutelare l’onorabilità degli umbri rispetto agli italiani e degli italiani verso gli europei, attraverso due obiettivi:
- Favorire il suicidio di un’operazione insensata, attraverso la denuncia dell’irreversibile danno a carico di Umbertide e dell’indifendibile spreco di danaro pubblico che comporterebbe. Non è accettabile che, per autotutela di tutti, non si blocchi la ristrutturazione in corso di alloggi popolari per un costo unitario multiplo di quello sostenuto dalla stessa ATER per costruirne di nuovi a Foligno nel 2023 e oggi a Terni.
- Riconvertire lo risorse per un progetto alternativo virtuoso, stavolta coerente con gli obiettivi dichiarati dalla Regione e per rispetto verso Roma e Bruxelles. Precedenti analoghe esperienze mi inducono al pessimismo.
L‘entità delle risorse sprecate è talmente abnorme da essermi posto il dubbio di sbagliare qualcosa. Pertanto prima di rendere pubbliche le mie considerazioni, ho preso ogni precauzione nel tentativo di giungere a una soluzione positiva, evitando speculazioni scandalistiche che non fanno parte della mia indole:
- Ho informato in modo riservato i soggetti coinvolti nell’operazione, nella speranza di giungere ad un reciproco chiarimento risolutivo, nell’interesse di tutti.
- In mancanza di riscontri, per evitare qualsiasi fraintendimento, ho anche sottoposto preventivamente queste note alla loro attenzione.
- Ho evitato di passare questo testo alla redazione prima della conclusione delle votazioni per il rinnovo del Parlamento dell’Unione Europea e del Consiglio comunale di Perugia.
Spero di non essere costretto in futuro allo sgradevole compito di approfondire l’argomento.
Programma “Vivere Umbria
Secondo quanto riferisce il sito della Fondazione Openpolis la Regione Umbria sta realizzando con le risorse del Pnrr un “Piano innovativo (Social housing) per la qualità abitativa (PinQuA): - Riqualificazione e incremento dell’edilizia sociale, ristrutturazione e rigenerazione della società urbana, miglioramento dell’accessibilità e sicurezza urbana”, mitigazione dei cambiamenti climatici.
Gli interventi che saranno realizzati con questa misura sono finalizzati ad aumentare il patrimonio di edilizia residenziale pubblica. Oltre a ciò, sono ammissibili a ricevere il finanziamento anche progetti volti alla rigenerazione dei centri urbani e delle periferie con l’obiettivo di migliorarne l’accessibilità, la funzionalità e la sicurezza.”
[fonte: https://openpnrr.it/misure/215/, Fondazione Openpolis]
Un intervento concreto a Umbertide
La figura 1 mostra l’edificio di cui stiamo trattando: ubicato in Via Spoletini a Umbertide (Pg), è fra quelli compresi nel Piano di ristrutturazione e rifunzionalizzazione finanziati dal PNRR.
Le vicende dell’edificio
È utile partire da lontano, in modo da trarre insegnamento dalle scelte compiute dai nostri avi, con determinazione e tempestività, per adeguare Umbertide ai mutamenti della società.
Con questo intento, nella figura 2 (vista da Google earth nel 2024) è mostrata l’area in cui insiste l’edificio, indicato da una stella rossa
Figura 2
Nella figura 3 è rappresentata la stessa zona, selezionata dalla pianta del Guerrini del 1877.
Figura 3
Si deduce che l’edificio [stella rossa] esisteva già nella seconda metà del XIX secolo, in una posizione di grande pregio: si trovava all’inizio della schiera di abitazioni lungo la strada maestra [linea celeste] che collegava Città di Castello a Perugia; nelle immediate vicinanze del Palazzo Reggiani, della Collegiata e della Rocca.
Figura 4
Nel 1885 è stata costruita, in tangenza alla facciata nord dell’edificio (figura 4), la Ferrovia Centrale dell’Appennino [linea nera]. In quell’occasione il Comune di Umbertide svolse un ruolo di primissimo piano nel porsi al baricentro del collegamento ferroviario trasversale tra Arezzo e Fossato di Vico, per accedere alla Roma – Bologna e alla Roma – Ancona, rispettivamente. Per questo obiettivo, non esitò a demolire il complesso di fortificazioni costruite sul fronte est del ponte nel XIII secolo.
Figura 5
La simulazione della pianta di Umbertide nel 1938 (figura 5) mostra la strada nazionale [frecce celesti] costruita sul tracciato della vecchia Ferrovia Centrale dell’Appennino, che è stata sostituita dalla Ferrovia Centrale Umbra [linea nera]. Per questa operazione sono state abbattute le due abitazioni [evidenziate in rosso], fra cui quella adiacente all’edificio sotto esame (stella rossa). Quest’ultimo è stato opportunamente mantenuto in piedi, per destinarlo a residenza di dipendenti della ferrovia. Infatti l’edificio era normalmente vivibile, considerando che le autovetture circolanti a Umbertide si contavano sulle dita di una mano.
La situazione attuale e la prospettiva
Con l’aumentare del traffico l’abitazione è diventata sempre meno confortevole per essere incastrata, ai quattro lati (vedi figura 6): sul fronte, la via Spoletini (in adiacenza a un passaggio a livello); a 2 metri sulla destra, la nuova ferrovia; distante 70 cm. alla sinistra la strada nazionale; sul retro, un’area marginale, con un vespasiano. Di conseguenza, dagli anni ‘70 è stata disabitata e abbandonata-
Di converso, il crescente congestionamento del traffico ha reso sempre più preziosa l’area occupata, la sola utilizzabile per risolvere la principale criticità urbanistica e logistica di Umbertide.
Di conseguenza, con il passare dei decenni è diventata sempre più obbligata la demolizione del fabbricato attuale (figura 7a), in modo da utilizzarne il piano di sedime per l’ampliamento della carreggiata della via Nazionale (per passare da una a tre corsie) e dei giardini (area verde), come mostrato in figura 7b. A meno di non trovarci nel caso paradossale che sia classificato come edificio di valore storico non demolibile; non solo, ma con l’obbligo di restaurarlo, per un importo di 2 milioni di euro. Viene in mente quando, nel 2014, l’esperta della Soprintendenza dei beni culturali, invitata a visionare la splendida chiesa di San Pietro a Pierantonio, dopo aver espresso meraviglia ha allargato le braccia sapendo che non si sarebbe trovato un euro. Per l’occasione gli allievi delle scuole di Pierantonio si erano candidati a tutori del reperto, segnalandolo all’UNESCO. Con il risultato che oggi il terremoto ha dato il colpo di grazia.
Un’assurdità urbanistica
Non è pensabile che una persona di buon senso ed esperta di urbanistica possa sostenere una soluzione diversa dalla demolizione.
È davvero misteriosa la coerenza del progetto con “la rigenerazione dei centri urbani e delle periferie con l’obiettivo di migliorarne l’accessibilità, la funzionalità e la sicurezza” alla base del programma Vivere l’Umbria.
Sulla base di queste valutazioni, ho avanzato proposte di abbattimento in occasione di ogni campagna elettorale degli ultimi vent’anni. Ho anche protestato pubblicamente quando, qualche anno fa, si sono sprecati circa 30.000 € per ripararne il tetto pericolante.
Quando, nelle ultime settimane, è stato elevato un ponteggio intorno all’edificio ho dedotto che il potenziale miglioramento prospettato per Umbertide sarebbe stato precluso per sempre: un colpo inaccettabile
Un’abnormità economica
Ferma restando la necessità dell’abbattimento dell’edificio di via Spoletini 1, è importante evidenziare l’entità delle risorse economiche investite per questa operazione dai contorni poco chiari, a carico di finanziamenti dell’Unione Europea.
Con questo intento ho cercato nella rete: Regione Umbria Pnrr Umbria progetti >>> OpenPNRR >>> L’elenco dei progetti del PNRR.
Ho filtrato i progetti con la parola chiave: “vivere l’Umbria”.
Ecco la pagina trovata (Box A), che riporta i 15 progetti, fra cui quelli del “Complesso abitativo Cerrini”, corrispondente al nostro edificio.
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Box A
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Come si vede, l’importo complessivo investito è pari a 1,95 Mln € (l’importo di 2,14 Mln €, riportato nel riquadro a destra, forse indica la somma originaria di cui una parte è già stata spesa) .
Costo di ristrutturazione per unità di superficie (€/mq)
Non essendo esplicitata la superficie utile ottenuta con la ristrutturazione, con google earth ho stimato che è inferiore a 300 mq complessivi, per 3 unità immobiliari.
Ho dedotto che l’operazione comporta un costo di 6.500 €/mq (1,95 Mln€ /300 mq), nonostante rilevanti carenze: il terzo piano è a tetto; i 200 mq a piano terra non sono abitabili, in quanto seminterrati e a pochi metri dai tubi di scappamento delle macchine, né sono utilizzabili come garage. Nel caso in cui si fosse deciso di utilizzarlo punitivamente (ma la USL cosa ne pensa?) come unità abitative – si vocifera 2 alloggi – il costo diventerebbe 4.000 €/mq (1,95 Mln€ /500 mq), comunque multiplo rispetto ai valori di mercato per operazioni similari desunte dalle fonti accreditate seguenti. Inoltre gli alloggi ai piani non disporrebbero nemmeno di un locale a terra.
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Box B - Massimali di costo per interventi di edilizia residenziale pubblica: Recupero primario; Costo totale dell’intervento: 1.506€/mq. |
Quindi, dal box B risulta che rispetto al costo medio di mercato pari a circa 1.600 €/mq corrisponde l’importo di 6.500 €/mq per il nostro edificio, almeno quadruplo!
Costo di costruzione per unità di immobiliare
Per approfondire la congruità dell’investimento ho confrontato anche i costi di ristrutturazione del nostro edificio con quelli di costruzione di nuovi fabbricati, rilevati nel mercato da fonti accreditate.
Risulta (Box C) che al costo di 650.000 € in Via Spoletini corrispondono valori di mercato minori di 150.000 €.
In particolare, dal dato fornito dalla stessa ATER Umbria, Ente appaltante dell’intervento di Via Spoletini, emerge che con la somma spesa per lenostre 3 unità immobiliari se ne potrebbero costruire almeno 12.
Da un’indagine sommaria emerge che il valore di mercato a Umbertide di un alloggio di 100 mq senza garage, in una zona così inospitale, sia molto inferiore a 100.000 € rispetto ai 650.000 € a carico del PNRR.
| Box C - Costruire una casa da 100 metri quadri comporta una spesa media di 110-120.000 € rispetto ai 650.000€ per la stessa superficie in via Spoletini. - Nel 2023 a Foligno l'Ater ha costruito 12 alloggi con una spesa di 1,840 Mil/€, a fronte dei 1.950 Mil/€ destinati a Umbertide, pari a € 150.000 per Unità immobiliare. |
Sintesi finale
In sostanza, entrambi i criteri portano a determinare l’efficienza dell’investimento inferiore al 25% rispetto allo standard di mercato.
È davvero incredibile! Gradirei che qualcuno mi indicasse dove sto sbagliando.
In un Paese normale si dovrebbero prospettare due alternative: o la dimostrazione dell’inconsistenza della mia denuncia o la chiusura del cantiere. Diversamente sarò costretto, mio malgrado, a togliere il coperchio alla trama, temeraria e allo stesso tempo pateticamente furbastra, con cui è stato ordito il progetto.
P.S.
Al momento di andare in stampa, “ha preso il via la riqualificazione del quartiere di San Lucio a Terni, con l’intervento di demolizione di tre fabbricati (operazione che a Umbertide sembra sacrilega) e la ricostruzione di due edifici, per un totale di 33 alloggi con finanziamento da oltre 12 milioni di euro [costo per alloggio 360.000 euro, rispetto a 650.000 a Umbertide].
Non solo. L’importo investito comprende anche locali al piano terra per attività di interesse pubblico, come appartamenti-studio e per attività sociali o commerciali. Sarà realizzato un ampio parcheggio interrato per circa 50 posti auto e riqualificato il tracciato stradale. È stata prevista la possibilità di insediare alloggi-comunità per persone affette da disabilità. Il progetto, frutto di un accordo dell’ATER con il Politecnico di Milano, ha l’obiettivo di ricostruire un vero e proprio quartiere con una pluralità di attività, di spazi di relazione e socialità anche con nuove piantumazioni per rafforzare la qualità degli spazi.”
E l’Altotevere continua a subire. Vedi l’Altrapagina: PNRR dell’Umbria, giugno 2021; PNRR Città di Castello, luglio agosto 2021.
Articolo di
Mario Tosti
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